化解房企风险、提振楼市信心、改善房地产行业资产负债表……这是过去一年房企、地产从业者以及购房者十分关注的话题。仔细研读今年政府工作报告后可知，有三大方面内容值得关注，一是有效防范化解优质头部房企风险；二是支持刚性和改善性住房需求；三是加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题。这意味着，今年房地产行业将聚焦“防风险+保民生+促消费”三大方面，促进行业走向新发展模式。

全国人大代表、58同城CEO姚劲波表示，“当下，房地产业已从‘增量时代’进入到‘存量时代’。基于此，建议拓宽房企的融资通道、优化预售资金监管制度、加速数智化落地，让房企行稳致远。”至于房地产行业如何向新发展模式转变？姚劲波认为，房地产行业本身需要从“带动经济发展”单引擎作用，向“经济发展与保障民生需求”的双引擎作用转变；地方政府逐步从土地财政向优化税收结构转变；房地产开发从“旧三高”模式向更关注城市低碳化发展、提供与居住需求升级相匹配的产品与服务品质升维的模式转变。

多措并举化解房企风险

政府工作报告提出，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。

“过去几年，房地产行业规模快速扩张主要靠‘快周转战略+高杠杆’模式，这种发展模式是不可持续的。”中原地产首席分析师张大伟表示，建立良性循环模式需要继续降低企业杠杆，动态调整政策，促进整体市场平稳运行。

“要防止风险扩散到优质房企。当下实施‘三箭齐发’等政策，重点是稳定优质房企，这是行业和市场的基本盘。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于其他出险企业，应坚持市场化原则，该破产的破产、该重组的重组。

至于实操层面如何落地，中指研究院市场研究总监陈文静表示，“2022年底，‘金融16条’‘三支箭’等政策措施先后出台，至今已有超190家房企获得银行授信额度超6万亿元，交易商协会已受理储架式发债申请超1400亿元，近40家企业公布定增、配股募资计划。其中，碧桂园、雅居乐已完成配股，企业融资环境持续改善。”

落实“保交楼”保民生工作

多位行业专家表示，在防风险、改善行业资产负债情况同时，要将政策着力点落在进一步强化“保交楼”保民生、支持合理住房消费需求等方面，坚持“房住不炒”定位。

“‘保交楼’仍是化解房企金融风险的重要一环。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，新房项目顺利交付，满足刚性和改善性需求，房地产市场才能从根本上恢复平稳发展。2022年，在多项金融政策支持下，“保交楼”取得一定进展，但仍有一定体量的停工项目尚未得到妥善处置，2023年“保交楼”任务仍需努力落实。

“对于房企来说，要抓住当前各项利好政策，通过补充资金完成‘保交楼’任务，通过借新偿旧、合理展期缓解偿债压力，通过收并购等市场化方式实现资产‘瘦 身’。”中指研究院企业研究总监刘水表示，在积极主动化解风险的基础上，房企才有望在销售市场和融资市场上重获信任，进而修复现金流。

政府工作报告指出，“支持刚性和改善性住房需求”。2022年以来，各地持续出台优化购房信贷、公积金、松绑限购、限售等政策，降低购房门槛及成本，加快刚需及改善性需求入市。陈文静表示，“预计未来针对新市民住房的政策支持力度将进一步加强，特别是在新市民人口较多的城市，降低购房门槛和购房成本均有一定空间。同时，对于购买家具、家电等配套消费的金融支持力度也可以加强。”

告别高负债无序扩张时代

政府工作报告提出，“要加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题”。在业内看来，这是房地产新发展模式的重要支撑点。

全国政协委员、四川省商会副会长、明宇实业集团有限公司董事长张建明建议，同步推进保障性住房建设和商品房市场化，完善住房“双轨制”长效体系。应将“人人有房居”而非“人人有房产”作为政策导向，一手抓保障性住房建设，一手抓商品房市场化，加快完善住房“双轨制”长效体系。

“从住房结构来讲，保障性住房的建设规模将会进一步提高，向更多的人提供低成本住房。在实现‘住有所居’的同时，也能起到稳定房价的作用。”同策研究院研究总监宋红卫表示，“房价稳定了，地价也就稳定了，进而预期也就稳定了。”

“房地产新发展模式既是指业务方向的新模式，也是指经营策略的新模式。房企要将业务发展方向与当前改善资产负债表的导向相结合，在降低杠杆、缩减负债的前提下探索对应的发展模式。”刘水认为，房企首先要立足于开发业务，在此基础上结合政策导向探寻新的业务发展方向，如参与城市更新、改善型住房建设、长租项目建设等。

总体而言，当下的房地产行业已经告别高负债模式，走上向新发展模式平稳过渡之路。

（证券日报）