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□ 记者 傅利昌 文/图

9月20日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期贷款市场报价利率（LPR），这也意味着最新房贷利率下限锁定。即从10月8日起，商业银行将据此敲定各自的房贷利率水平。

个人住房贷款利率以LPR为定价基准加点形成

新公布的1年期LPR为4.20%，比上期4.25%略有下降，5年期以上LPR为4.85%，与上期持平。按照央行新规，自2019年10月8日起，商业银行新发放的商业性个人住房贷款利率就要以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。国庆节后全国范围内新发放的5年期以上商贷的利率，首套房不得低于4.85%，二套房不得低于5.45%。

中国人民银行8月25日发布公告称，自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

对准备申请房贷的居民来说，这只是房贷利率的下限，最终利率水平还是以和银行约定的利率为准。根据央行8月25日发布的个人住房贷款新政，未来新增房贷将参考LPR进行加点定价，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。如果已购买房屋，但未完成贷款审批手续，10月8日以后将按新政执行。

10月8日是定价基准转换日

目前，贷款市场报价利率有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，以确保转换过程平稳有序。10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

房贷利率的“锚”，每月都会变动一次

记者9月29日咨询多家银行的个贷经理获悉，新的房贷政策正在制定中，各银行具体的方案要等10月8日之后才会知道。“暂未收到总行下发的房贷利率新政执行细则，但预计与当前执行的方案，即首套房房贷按基准上浮10%不会相差太多。”一位个贷经理透露，央行公布的利率下限与商业银行最后给到购房人的贷款利率并不一致。

其实，市民不用对某一次的LPR调整太过关心。LPR不是一成不变的，每月20日央行都会公布最新的LPR利率。也就是说，房贷利率的“锚”，每个月都会变动一次。第一次公布日期是8月20日，9月20日是第二次公布。根据央行在个人住房贷款新政中的政策，房贷可以“按年协商”。借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为一年。

“之前我们的合同规定，每次央行降息之后，次年1月1日调整房贷利率。央行四年没降息了，所以合同也四年没变。以后可能一年一调整，如果贷款25年，可能每年都会变动。”某国有银行的个贷经理告诉记者。

这次5年期LPR没有降低，1年期出现了轻微下调。这说明LPR降低的主要目的是引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市。因为一般5年以上贷款大部分是房贷。在LPR政策出台之初，央行就针对楼市制定了专门的政策，即要求首套房不得低于相应期限LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。

房子是用来住的，不是用来炒的

人民银行有关负责人表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善LPR形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益。